编者按：

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市。时隔两年，目前共有27只基础设施公募REITs上市，底层资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，募集资金超900亿元。公募REITs的发展为资本市场带来了哪些变化？未来，REITs还可能迎来哪些新的发展机遇？

□记者 樊融杰

回首公募基础设施不动产投资信托基金（REITs）市场近两年的发展历程，虽伴随着些许波折，但总体上取得了良好的成绩。REITs试点启动以来，境内公募REITs的扩募机制一直备受市场各方关注和期待，REITs经历了扩容、扩募，由试点迈向常态化发行新阶段，实现了量的不断增长和质的持续提高。

市场回归理性

6月16日，沪深交易所分别举行首批基础设施REITs扩募上市仪式，中金普洛斯REIT、华安张江REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT等4单REITs扩募项目上市交易。REITs扩募机制全面落地，我国REITs市场建设又迈出重要一步。

然而，就在公募REITs迎来新成员的同时，公募REITs的价格也出现了大幅波动。

4月以来，已上市的多只REITs产品均出现不同程度下跌。4月18日，中证REITs（收盘）指数跌破1000点；6月6日，中证REITs（收盘）指数跌至853.45点，为公募REITs上市以来的最低点。

据《中国银行保险报》记者统计，截至6月21日，中证REITs（收盘）指数今年以来累计跌幅达超22%。6月21日当天，多数公募REITs收盘价呈现下跌态势。

有分析指出，一方面，部分公募REITs产品的2022年及2023年一季度运营情况表现不及预期，经营业绩负面信息被过度解读，在市场下行期间触发部分投资人止损、悲观情绪向其他REITs产品扩散等因素的影响；另一方面，目前公募REITs投资人的结构仍以机构投资人为主，缺少增量资金入场，较为趋同的投资行为导致下行效应被放大。

中信证券研究指出，REITs市场出现大幅调整的原因在于不少投资者把REITs和债券完全等量齐观，对个别REITs正常的现金分派波动容忍度过低。同时，全市场基于产业视角的REITs研究比较匮乏，部分REITs分派受宏观因素影响的滞后表现，REITs流动性偏低以及总市值偏小等。

中航基金副董事长、总经理刘建认为，基础设施REITs二级市场受宏观和微观方面的影响，出现持续调整。宏观来看，经济复苏时期，资本市场整体波动较大，REITs市场难免受到影响；微观来看，首批基础设施REITs上市以来，REITs市场整体涨幅较大，市场价格正在经历由非理性波动向围绕内在价值波动的理性转变过程，投资者也需经历由过高预期向合理预期调整的过程。

市场规模效益显现

2020年4月，我国从基础设施领域切入，启动公募REITs试点工作，从而引导各类要素资源向基础设施领域聚集，盘活存量资产，并为投资者投资基础设施建设打开新通道。试点启动以来，相关规则制度不断完善，市场规模稳步扩大。

自2021年6月我国首批公募REITs上市以来，我国公募REITs已建立具有中国特色的基础框架、监管架构和治理模式，赢得市场广泛好评。

建信信托相关负责人表示，过去两年，我国公募REITs逐渐扩容，相关规模近千亿元，回收资金带动新项目投资近4500亿元；首批扩募也成功落地，为REITs长期可持续的内生有机增长打造了成功范例；资产类型不断丰富，逐步纳入租赁住房、新能源、消费基础设施等资产。总体来说，我国公募REITs的成功推出，补齐了不动产募投管退的闭环，激发一级市场流动性，提供了不动产定价之锚，市场规模效益、示范效应日益显现，对不动产行业产生深远影响。

期待万亿市值

随着REITs进一步发展，也相应受到更多关注。今年5月，证监会发布消息表示，下一步将指导证券交易所持续完善REITs信息披露制度规则，研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，按照“成熟一类、推出一类”原则，分步推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规则，建立健全透明和可预期的审核注册标准，重点关注资产及项目运营质量，进一步强化市场监管和投资者保护机制，更好服务经济高质量发展。

关于REITs未来的发展，中金公司在近期发布的研报提出了四方面的建议。一是进一步明晰REITs的价值定位，令其应用场景继续得以有机拓宽，比如中国REITs在服务新基建领域发展需求的同时，是否也可兼顾一部分困境资产（并非指代不良资产）的盘活。二是加快多层次REITs市场的探索建设，其中Pre-REITs的建设推广对于整体REITs市场的发展可以发挥“乘数效应”。三是二级市场的生态建设可更趋完善。对于REITs体系建设，二级市场的健康发展仍将发挥“龙头效应”，可改良的一些主要方面包括激励主动管理与平台扩容能力对REITs价值的进一步赋权，提升市场规模与资产供给丰富度来分散风险，推动信息披露制度进一步完善，包括指数、ETF在内的产品发展等。四是持续推进制度与技术层面优化，维系产品进化生命力，这主要涉及交易架构与管理关系的潜在优化、独立立法等议题。总体而言，未来REITs市场仍具备系统性发展的空间。

展望未来，建信信托相关负责人表示，预期REITs市场规模达几万亿元。从资本市场来看，近十年美国上市REITs市值占股市比例维持在3%，占GDP比例则上升至7%；日本J-REITs市值占股市2%-2.5%，占GDP比例10%-12%；若我国REITs达到股市2%的市值，则有望达到1.7万亿元市值规模。从资产来看，美国不动产规模约10万亿美元，REITs持有4.5万亿美元，其中公开上市REITs持有不到3万亿美元，渗透率30%；日本不动产规模2万亿美元，公开上市的J-REITs持有1600亿美元，渗透率8%。我国不动产规模5万-6万亿美元，按照10%的渗透率计算，公募REITs有望达到3万亿元人民币规模。总体来说，公募REITs市场规模达到万亿元人民币值得期待。

同时，前述负责人预计资产类型将进一步扩容，期待消费基础设施尽快上市，未来市场化长租公寓、写字楼、酒店等商业不动产纳入发行范围。此外，该负责人还预计，未来还将建立多层次REITs市场体系，为企业提供全周期、全流程的资产盘活工具，为投资者提供全梯度流动性和风险收益特性的不动产投资工具，使资金和资产在市场体系中流动，从而全面激活不动产投融资市场。

相关链接

REITs发展大事记

★2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国基础设施REITs试点正式启动。

★2021年5月17日，中国证监会、沪深交易所同时宣布，首批9只公募REITs产品获批，标志着国内公募REITs正式启航。

★2021年6月21日，首批9只公募REITs在沪深交易所正式上市。

★2022年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，要多种方式盘活存量资产，发展基础设施领域不动产投资信托基金，有序推进政府和社会资本合作，积极推进产权规范交易，发挥国有资本投资、运营公司功能作用，挖掘闲置低效资产价值，支持兼并重组等其他盘活方式。

★2022年7月，国家发展改革委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目纳入试点行业范围。

★2023年6月17日，首批四单基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）扩募项目在沪深交易所上市，标志着REITs扩募机制全面落地，这是进一步推动REITs常态化发行和市场规范健康发展的重要举措。