房地产信托正在遭遇自2010年一季度以来最为严峻的时刻。

根 据中国信托业协会公布的最新数据显示，投向房地产领域的信托资金，2015年二季度末的规模为1.32万亿元，相较今年一季度1.34万亿元的资金规模 “萎缩”了0.02万亿元；从占比来看，今年二季度为8.93%，比一季度减少了1个百分点，较去年同期下降1.79%，比前年同期下降0.19%，是信 托业协会有记录的22个季度以来的最低点。“由于今年前几个月市场预期房价继续下跌，销售低迷，去库存压力加大，一些开发商面临融资困难，房地产开发投资 的减速比我们预计得更快。1-4月房地产开发投资完成额累计同比增速为6%，比去年平均增速回落近5个百分点，与去年同期相比则下降了约10个百分点。” 上海易居房地产研究院研究员亢亚娟对经济观察报表示。

占比22个季度最低

2014 年以来，房地产市场有所降温，信托在房地产领域的投资规模逐步缩减；自去年11月至今年上半年，股市持续火爆进一步挤压了房地产信托发行量。据信托业协会 数据显示，今年一季度，新增信托总规模为14563亿元，较去年一季度13591亿元相比增长7.15%，较去年四季度18957亿元相比下降 23.18%。就同比来看，房地产信托新增出现负增长，而信托总规模新增是正增长，表明房地产信托的发展处于下行通道；从环比来看，房地产信托下滑程度明 显比信托总规模下滑幅度小。

2015年二季度数据显示，14.82万亿元资金信托依然主 要投向五大领域：工商企业、基础产业、证券投资、金融机构和房地产业。其中，房地产业作为资金信托的第五大配置领域，2015年2季度末的资金规模为 1.32万亿元，同比增长4.76%，环比下降1.49%；资金占比为8.93%，比2015年1季度的9.93%减少了1个百分点。

信 托业协会数据显示，2015年前房地产信托在信托资金投向的占比上一直保持在10%—11%区间内，而自今年一季度起，房地产信托的占比即跌破10%，今 年二季度降至连续22个季度以来的最低点。“去年后期开始，各家房地产公司就已经收缩房地产项目，现在的项目大多数都是存量，或者符合较高风控要求的产 品，可以预见，今年这个情况会持续下去，房地产业务没有阶段性增长的趋势。”用益信托工作室廖鹤凯对经济观察报表示。

今年，作为信托公司产品重要组成部分的地产信托颇受“冷宫”待遇。据用益信托网在线数据统计显示，截至2015年8月14日，今年成立的房地产信托产品数量为 507　只，共募集资金规模838.81亿，占全部集合资金信托募集规模的比重仅为8.93%。

这一规模较去年同期出现较大幅度的下降。数据显示，去年同期房地产信托规模为1648.33亿元，成立数量为 752　只。从规模角度分析，今年比去年骤降55.94%；数量上，今年比去年同期减少40.96%。

为何今年房地产信托规模、占比降幅颇大？

信 托网研究总监王仲春分析称，由于监管层宏观调控效果的显现，上半年房产销售市场比较低迷，开发商拿地意愿不强，随着社会融资成本的逐年上升，传导至信托行 业，导致房地产信托整个市场比较低迷；另外，上半年股市持续向好，信托公司加大了对证券投资类信托的发行力度，使传统（如房产信托等）非证券投资类信托融 资难度进一步提高；除此之外，房地产领域爆发的一系列风险项目，使得信托公司出于对交易对手的信用风险的考虑，适当规避了地产类信托业务，对于房地产信托 领域的配置减少。

不能排除信托公司或者是开发商将房地产信托设计成工商企业信托，以达到“围魏救赵”、曲线救国的目的，变相达到开发商的融资需求。

“目前，房地产企业可以通过基金子公司资管、券商资管、有限合伙私募基金等进行融资，由于这些类型的融资渠道没有像信托要求那么严格，也没有信托所谓的‘432’要求。”王仲春说。

所谓“432”要求，即项目的四证齐全、30%自有资金、房企开发资质为二级资质。

信 托资金对开发商的资金来源影响非常有限。截至2015年一季度末，今年开发商新增资金27892.30亿元，而根据信托业协会一季度数据显示，房地产信托 一季度新增规模只有1195亿元，信托占比只有4.28%，较去年四季度下降0.21个百分点，因此，信托资金对房地产开发商来说，只是杯水车薪，作用非 常有限。

虽然从数据上看，房地产信托规模及占比在下降，但房地产开发贷款却在上升。央行[微博]公布的今年上半年金融数据显示，6月末全国房地产贷款余额为16.16万亿元，同比增长19.2%，增速比上季度末高0.4个百分点，比上年同期高1.1个百分点。

“当前房地产贷款增速仍然较快，其中房地产(14.78, 1.34, 9.97%)贷款余额占全部贷款余额的20.8%，房地产贷款增速超过全部贷款增速5.2个百分点；上半年房地产贷款增加了1.54万亿元，同比多增2402亿元，房地产贷款增量占整个贷款增量的26.8%。”中国人民银行[微博]调查统计司司长盛松成透露。

下半年兑付承压

房 地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场，其风险事件的暴露数量远高于其他领域信托项目。房地产开发商经 营情况更容易通过楼盘开发、销售进度观察出来，同时房地产开发涉及资金数量大，一旦出现问题，涉及的范围较广，更容易引起社会关注，进而通过公开渠道获得 的信息