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12个月/100万8.8%-300万9.0%-600万9.2%(税后收益)

信托资金最终用于标的项目开发建设及归还股东借款

第一还款来源：项目销售收入约 16.7 亿；

第二还款来源：俊发集团的综合现金流； 补充还款来源：极端情形下处置抵押资产变现产生的现金流 

（1）土地、在建工程抵押 标的项目土地及在建工程第一顺位抵押，土地取得成本约6亿元，初始抵押率约63%。 （2）解押保证金 我司将在解押前要求企业根据拟解押标的价值缴纳足额保证金。如企业未足额缴纳保 证金，我司将不同意办理解押手续。
（3）股权质押 项目公司股东持有的项目公司部分股权提供质押。
（4）收益差额补足 若投资期限内实现的投资收益和投资本金低于基准投资收益的，或者投资退出时转让 价款低于约定金额的，则俊发集团和云南俊臻向国投泰康信托承担差额补足义务。
（5）对赌安排 若本项目触发对赌条件，我司有权向任何第三方转让其持有的标的项目的特定资产收 益权，项目公司同等条件下可优先购买特定资产收益权。
（6）资金监管 对投资资金用途进行监管，开立监管账户并签订监管协议，信托资金全部用于项目开 发建设及归还股东借款；同时开立标的地块银行监管账户（销售回款账户）并签订监管协议，且相关账户已预留我司指定人员印鉴作为划转预留印鉴，取得最后一道划款权限。
（7）销售提留：  项目开始预售时，我司出具同意预售函，首次预售面积不得超过可售面积的【30%】；  自项目开始预售起，我司将在每月7日前对截至上月月底的网签数据进行核实，并根据 约定提留销售资金，总提留金额为债权本金*【1.2】倍，保证金账户资金在满足要求的前 提下每三个月可用于提前支付信托投资本金。
（8）过程管理及经营考核  对项目总体经营计划考核，如考核不合格，我司有权选择以下一项或几项监管措施： 单方面变更项目的销售方案及销售定价；单方面变更总体经营计划中的一项或几项计划； 单方面要求项目公司提前偿还一部分或全部款项。

项目亮点：

1、项目地位于昆明核心城区，项目销售收入保守预估约16.7亿，还款来源充足有保障；

2、土地及在建工程抵押，初始抵押率约63%，抵押物变现能力强；

3、股权质押、差额补足、信托公司资金监管、销售款提留、经营指标监管等系列风控措施完备。

4、一年期、安全性高、收益可观。

项目概况 

1．项目区位云南﹒昆明
       云南省省会昆明市，现辖六区七县一市----盘龙区、五华区、西山区、官渡区、东川区、 呈贡区六个市辖区和晋宁县、富民县、嵩明县、寻甸回族彝族自治县、宜良县、石林彝族自 治县、禄劝彝族苗族自治县七个县，代管安宁市。2017 年，昆明市 GDP 达 4860 亿元，同比 增长 9.7%，三产占比为：4.3%：38%：57.7%。全市人口总数 670 万人，居民人均可支配收 入 3.98 万元，同比增长 8.3%。昆明的二三产业发展良好，旅游业、文化产业、烟草加工业、 冶金工业等是该区域的特色产业。宜人气候每年吸引大量的旅游人群，旅游业现已发展成昆 明的支柱产业之一，2017 年实现旅游总收入 1608 万元，同比增长 50%。2017 年，昆明全市 一般公共预算收入 560.9 亿元，同比增长 8.2%。其中市级一般公共预算收入 289.1 亿元，同 口径增长 11.0%。 

2．地块基本情况
       本项目整体处于昆明北市板块，紧邻政府规划的北部山水新城， 未来山水新城的开发 将有效提升整个北市板块的发展，项目本身将承载未来区域中心的功能。
       7-A2#（住宅）地块：地块位于盘龙区龙泉街道办事处，沣源路以南，南临中州阳光， 东临蓝光林肯公园 

地块区域情况分析： 

      （1）交通区位优势：距离昆明主干道北京路直线距离 1.2 公里，距离地铁 2 号线司家 营站 1.4 公里，距离 2 号线终点站北部汽车站 1 公里，交通便利；。
      （2）学区优势：整盘规划多所学校，万科艾尔西双语幼儿园、吉宝幼儿园、金江实验 幼儿园、云师大附幼、师大附小、明通小学（5#地块旁规划，公立，已动工）、中华小学、 武成小学、师大附中、昆十中、龙泉中学等，片区内教育资源配套充足； 。
      （3）区域配套优势：地块周边有多所学校、医院、商场、酒店、餐厅、KTV、咖啡厅、 公园等，配套丰富，片区开发逐步成熟，居住人口多，消费增长潜力、区域整体价值可期；

     （4）品牌优势：俊发是昆明市本土深耕多年的龙头房企，作为城市更新服务商，多年 经营品牌和树立的口碑，针对本项目定位刚需的潜在客群，比其他外来大品牌开发商产品有 更大的吸引力，当地居民认同度更高。 

交易对手概况
       俊发集团成立于 1998 年，是集房地产开发、房建工程、市政道路、物业服务、商业及酒店运营、汽车销售及其他多元板块为一体的全国性综合集团公司，俊发地产为集团旗下的地产版块。集团已连续 8 年蝉联中国房地产百强企业，位列中国物业服务企业百强，连续 9年蝉联昆明市场占有率第一名，连续 4 年蝉联中国西部房地产品牌价值第一名，连续两年位列云南省非公企业百强第一名。在 2018 年 3 月最新中指研究院“2017 年中国房地产百强企业”排行榜从去年第 86 位跃居第 50 位，与碧桂园、融创、龙湖、美的等房企并称为“2017年房企中的十大年度黑马”。2018 年 1 月，俊发集团正式任命前阳光城总裁张海民先生为俊发集团董事、集团总裁，全面负责集团经营管理工作。 

       集团 2017 年总资产超 500 亿元，拥有员工 5000 余人。2017 年地产销售 381.3 亿元，同比 2016 年上涨 100.6%，排名百强 49 位；销售面积 374.4 亿元，同比 2016 年上涨 111.87%，排名百强 36 位；集团在昆明市场积累了丰富的一二级联动开发经验，以“品质筑就生活”为核心理念，以“城市更新综合服务商”为企业定位，在“深耕云南、布局全国六大区域”的战略下，目前除昆明外已拓展进入大理、丽江、成都、贵阳、上海、海南、杭州、新加坡、泰国普吉等 10 个城市。同时，俊发作为深耕多年的云南本土企业，通过投入资金回迁安置、“烂尾”重新、全系配套、改善民生解决多年停工工地的“城市伤疤” 。通过接手回迁改造项目，获取了大量低于市场价值的储备土地。2017 年 1-12 月，俊发集团以新增土地货值 1455亿元，位列中国房产企业新增土地货值 top100 第 25 位。截至目前，俊发地产土地储备 4300万㎡，土储货值 4500 亿元

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